भुवनेश्वर: ओडिशा सरकार ने RERA से पहले बने अपार्टमेंट्स के रजिस्ट्रेशन के लिए खास आदेश जारी किया है।
किसे फायदा होगा:
5 अक्टूबर 2016 से पहले पूरे हुए प्रोजेक्ट्स, जहां 50%+ फ्लैट पहले ही रजिस्टर हो चुके हैं।
मुख्य बातें:
1. पुराने डॉक्यूमेंटेशन की अड़चनें दूर होंगी
2. प्रमोटर/जमीन मालिक के पास बचे फ्लैट भी रजिस्टर हो सकेंगे
3. NOC लेना जरूरी: एसोसिएशन ऑफ एलॉटीज़ से मंजूर प्लान की पुष्टि
4. कॉमन एरिया का मालिकाना हक एसोसिएशन के पास रहेगा
5. ये छूट सिर्फ असली फ्लैट के लिए है, अनधिकृत निर्माण के लिए नहीं
ओडिशा में घर खरीदारों, ज़मीन मालिकों और प्रमोटरों को बड़ी राहत देते हुए, राज्य सरकार ने 5 अक्टूबर, 2016 को रियल एस्टेट (रेगुलेशन एंड डेवलपमेंट) एक्ट (RERA) लागू होने से पहले पूरे हुए प्रोजेक्ट्स में अपार्टमेंट यूनिट्स के रजिस्ट्रेशन को आसान बनाने के लिए एक खास आदेश जारी किया है।
इस फ़ैसले की घोषणा करते हुए, ओडिशा के हाउसिंग और अर्बन डेवलपमेंट मिनिस्टर कृष्ण चंद्र महापात्रा ने कहा कि इस कदम का मकसद पुराने अपार्टमेंट प्रोजेक्ट्स में खरीदारों और स्टेकहोल्डर्स को रजिस्ट्रेशन से जुड़ी लंबे समय से चली आ रही दिक्कतों को दूर करना है।
RERA से पहले के रजिस्ट्रेशन की बाधाओं को दूर करना
एक प्रेस रिलीज़ के अनुसार, “ओडिशा गजट के खास अंक में प्रकाशित यह खास आदेश, पुराने डॉक्यूमेंटेशन और नियमों के पालन से जुड़ी उन बाधाओं को दूर करने के लिए एक स्पष्ट कानूनी ढांचा देता है, जिनकी वजह से कई अपार्टमेंट यूनिट्स का रजिस्ट्रेशन नहीं हो पा रहा था।”
मिनिस्टर ने कहा कि हालांकि ओडिशा अपार्टमेंट (ओनरशिप एंड मैनेजमेंट) एक्ट, 2023 (OAOM एक्ट) को अपार्टमेंट के मालिकाना हक और मैनेजमेंट में ज़्यादा पारदर्शिता और कुशलता लाने के लिए बनाया गया था, फिर भी RERA से पहले के प्रोजेक्ट्स में बड़ी संख्या में अपार्टमेंट खरीदारों को ट्रांसफर डीड के रजिस्ट्रेशन में दिक्कतों का सामना करना पड़ रहा था।
हालांकि 3 दिसंबर, 2025 को जारी एक खास आदेश ने अलग-अलग अलॉटीज़ को राहत दी थी, लेकिन प्रमोटरों और ज़मीन मालिकों के पास बचे अपार्टमेंट इसके दायरे से बाहर थे।
इस समस्या को हल करने के लिए, सरकार ने OAOM एक्ट, 2023 की धारा 35 के तहत अपनी शक्तियों का इस्तेमाल किया है और योग्य प्रोजेक्ट्स के लिए एक खास छूट का तरीका शुरू किया है, जिससे ऐसे अपार्टमेंट का रजिस्ट्रेशन हो सकेगा और लंबे समय से लंबित पुराने मामले सुलझ सकेंगे।
खास छूट के लिए योग्यता के नियम
खास आदेश के तहत, यह छूट केवल उन प्रोजेक्ट्स के अपार्टमेंट पर लागू होगी जो 5 अक्टूबर, 2016 से पहले पूरे हो चुके हैं।
यह फ़ायदा केवल तभी मिलेगा जब प्रोजेक्ट में कम से कम 50 प्रतिशत अपार्टमेंट यूनिट्स RERA की कट-ऑफ तारीख या उससे पहले रजिस्टर्ड सेल डीड के ज़रिए ट्रांसफर की जा चुकी हों।
इसके अलावा, रजिस्ट्रेशन के लिए प्रस्तावित अपार्टमेंट, ‘ओडिशा डेवलपमेंट अथॉरिटीज एक्ट, 1982’ या ‘ओडिशा टाउन प्लानिंग एंड इम्प्रूवमेंट ट्रस्ट एक्ट, 1956’ के तहत सक्षम अधिकारी द्वारा मंज़ूर किए गए बिल्डिंग प्लान का हिस्सा होना चाहिए।
पारदर्शिता और सुरक्षा उपाय
पारदर्शिता सुनिश्चित करने और खरीदारों के हितों की रक्षा के लिए, प्रमोटरों या ज़मीन मालिकों को प्रोजेक्ट परिसर में मंज़ूर बिल्डिंग प्लान को प्रमुखता से दिखाना होगा।
किसी भी बचे हुए बिना बिके अपार्टमेंट की पहली सेल डीड (बिक्री विलेख) के रजिस्ट्रेशन से पहले, ‘एसोसिएशन ऑफ़ एलॉटीज़’ (आवंटितियों की संस्था) से एक ‘नो ऑब्जेक्शन सर्टिफिकेट’ (NOC) लेना ज़रूरी है।
यह सर्टिफिकेट मंज़ूर प्लान में दिखाए गए अपार्टमेंट नंबरिंग की सही होने की पुष्टि करेगा। रजिस्ट्रेशन करने वाले अधिकारी के सामने सभी पात्रता शर्तों का पालन करने की पुष्टि करने वाला एक शपथ-पत्र भी जमा करना होगा।
मौजूदा अपार्टमेंट एसोसिएशन के लिए नियम
इस आदेश में यह भी कहा गया है कि ‘OAOM एक्ट, 2023’ के लागू होने से पहले पुराने कानूनों के तहत बनी किसी भी अपार्टमेंट एसोसिएशन या सोसाइटी को तभी मान्यता दी जाएगी, जब वे इस एक्ट की धारा 15 के अनुसार अपने उप-नियम (बाय-लॉज़) अपना लेंगी।
अनधिकृत निर्माण पर स्पष्टीकरण
महापात्रा ने ज़ोर देकर कहा कि यह छूट केवल असली अपार्टमेंट के रजिस्ट्रेशन को आसान बनाने के लिए है और इसे अनधिकृत निर्माण को नियमित करने के तौर पर नहीं देखा जाना चाहिए। बिल्डिंग नियमों के किसी भी उल्लंघन पर लागू कानूनों के तहत कार्रवाई जारी रहेगी।
कॉमन एरिया (साझा क्षेत्र) के मालिकाना हक की सुरक्षा
अपार्टमेंट मालिकों के अधिकारों की रक्षा और साझा संपत्तियों पर सामुदायिक मालिकाना हक बनाए रखने के लिए, इस विशेष आदेश के तहत की गई हर सेल डीड में कॉमन एरिया और सुविधाओं में आवंटिती के आनुपातिक अविभाजित हिस्से (proportionate undivided interest) के ट्रांसफर का स्पष्ट प्रावधान होना चाहिए।
ऐसे कॉमन एरिया और सुविधाओं का मालिकाना हक ‘ओडिशा अपार्टमेंट (ओनरशिप एंड मैनेजमेंट) एक्ट, 2023’ के प्रावधानों के अनुसार ‘एसोसिएशन ऑफ़ एलॉटीज़’ के पास होगा।
गवर्नर के आदेश से जारी और सरकार की अतिरिक्त मुख्य सचिव उषा पाधी द्वारा अधिसूचित यह विशेष आदेश, प्रॉपर्टी रजिस्ट्रेशन से जुड़े लंबे समय से लंबित मुद्दों को सुलझाने और ओडिशा में शहरी आवास प्रशासन को मज़बूत करने की दिशा में एक और महत्वपूर्ण कदम है।
Source: ओडिशा सरकार प्रेस रिलीज़ / गजट नोटिफिकेशन
नोट: छूट की सभी शर्तें पूरी करना जरूरी है। डिटेल के लिए अपने प्रोजेक्ट के एसोसिएशन या रजिस्ट्रेशन ऑफिस से संपर्क करें। ये लीगल सलाह नहीं है।
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Author: newsmedia kiran.com
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